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Nur schön reicht nicht

– Lesedauer: 3–4 Minuten

Architekten und Projektentwickler arbeiten in den letzten Jahren immer besser zusammen, was sich letztendlich für beide Seiten rechnet.

Die Zeiten, als eine Immobilie lieblos hingestellt und vermietet werden konnte, sind definitiv vorbei. Insoweit kommt der Architektur in den letzten Jahren ein immer höherer Stellenwert zu. Architektur manifestiert sich jedoch nicht (nur) in der äußeren Ansicht eines Gebäudes, „sondern vielmehr in dessen Funktionalität und Flexibilität“, so Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult: „Und genau hier treffen die Interessen des Architekten mit denen des Entwicklers, Investors und auch Nutzers zusammen.“ Zu verstehen, was der Nutzer braucht, und das so flexibel umzusetzen, dass auch eine Umnutzung in späteren Jahren möglich ist, ist eine gemeinsame Arbeit, die Entwickler und Architekt zu erledigen haben. Bondi: „Noch wichtiger ist diese Definition dann, wenn der Nutzer noch nicht feststeht, dann muss umso mehr eine möglichst flexible Struktur geschaffen werden, um künftige Nutzer perfekt bedienen zu können.“ Verschärfend kommt noch hinzu, dass sich nicht nur der Nutzer ändern kann, sondern auch die Technik in rasender Geschwindigkeit voranschreitet. Was heute wichtig ist – wie ein eigener Schreibtisch – muss es morgen schon nicht mehr sein. „Immer wichtiger wird die Anpassungsmöglichkeit an sich ändernde Bedürfnisse – über die der Nutzungsdauer bis hin zur Nutzungsneutralität eines Gebäudes“, meint Peter Ulm, Vorsitzender des Vorstandes der 6B47 Real Estate Investors AG.

Die Identität des Unternehmens

Etwas anders stellt sich die Situation bei Unternehmen dar, die ihr eigenes Firmengebäude beziehen. „Die Identität des Unternehmens soll sich in der Architektur widerspiegeln“, meint Peter Hirner, Senior Consultant bei der Firma M.O.O.CON: „Organisatorisch, wirtschaftlich, sozial und kulturell – das sind für uns die vier Elemente, welche die Identität des Unternehmens definieren.“ Unter dieser Maxime begleitete M.O.O.CON den ÖAMTC beim Wechsel seines Firmensitzes. Schon lange im Vorfeld des Baus und des Umzuges des ÖAMTC in die neue Zentrale in Wien Erdberg hat man sich mit der Zukunft des Gebäudes auseinandergesetzt – und mit der des Unternehmens. Hirner: „Die Frage war, wo will das Unternehmen hin?“

Dazu wurde der gesamte Prozess mit 80 ausgewählten Mitarbeitern des ÖAMTC (insgesamt hat er 800), sogenannten „Change Agents“ gemeinsam erarbeitet. Diese waren von Beginn an – von der Bedarfsplanung über die Büroplanung bis zur Entwicklung der Spielregeln – involviert. Ein interessantes Detail am Rande: „Bei der Auswahl der Change Agents setzten wir auf Personen, die total veränderungsbereit sind, aber auch auf die Gegner dieser Veränderung.

Unternehmensprozess vor Wettbewerb

Erst nachdem dieser Prozess abgeschlossen war, wurde ein Architektenwettbewerb initiiert. Der letztendlich gewählte Entwurf von Pichler & Traupmann Architekten ZT GmbH stellte sich für den ÖAMTC und seine 800 Mitarbeiter als das ideale Bürohaus dar. Es zeigt aber nicht nur innovative Architektur, sondern präsentiert auch den kulturellen Wechsel des Unternehmens von einem Automobil- zu einem Mobilitätsclub. Eine der wichtigsten Vorgaben für die Architekten war, „dass das Gebäude nicht mehr kosten durfte als ein normales Bürohaus“, so Peter Hirner. Und dank der vorangegangenen produktiven Auseinandersetzung mit dem Thema und der kompakten Bauweise ist auch dies gelungen.

Neben dem Endprodukt gibt es für die Projektentwickler noch zusätzliche Anforderungen, damit ein Projekt wirtschaftlich bleibt, wie Peter Ulm anmerkt: „Wichtig ist die Planungssicherheit bez. Behördenabstimmung, Zeit- und Kostenkontrolle und vor allem gut durchdachte Planung, die während der Errichtung möglichst wenige Planungsanpassungen erfordert, da diese sich meist kostenintensiv und budgetstrapazierend auswirken.“

Heute sind die ÖAMTC-Mitarbeiter stolz auf ihr Unternehmen und ihren Arbeitsplatz – ein Softfact, der faktisch in Geld gar nicht aufzuwiegen ist.

„Der Wohlfühlfaktor für die Mitarbeiter und die Flexibilität in der Nutzung stellen wesentliche Parameter dar“, meint Anton Bondi, denn ihr Bestand ist „zeitlos“, oder wie Ulm sagt: „Gute Architektur ist einzigartig, unverwechselbar und geprägt von einer langlebigen ästhetischen Qualität. Diese ist mit Sicherheit ein Mehrwert, der sich über die gesamte Lebensdauer eines Bauwerkes auswirkt und letztendlich auch bezahlt macht.“

Das Projekt und seine Umgebung

Für die Projektentwickler zählt aber nicht nur das Gebäude an sich, sondern auch sein Stellenwert in der Umgebung. Ein in seinem Umfeld als positiv wahrgenommenes Projekt, das sich in die Stadtstruktur eingliedert, und/oder neue Akzente setzt, ist eben nicht nur für die Mitarbeiter, sondern auch für die Anwohner ein Gewinn. Nicht nur in den Stadtentwicklungsgebieten ist die optische Eingliederung ein wesentliches Kriterium, sondern auch bei Einzelprojekten.

„Architektur hat eben immer zwei Wirkungen – eine Außen- und eine Innenwirkung. Sie ist Ausdruck eines Zeitgeistes und sollte gleichzeitig Beständigkeit für mehrere Generationen haben“, sagt Andreas Holler, Geschäftsführer von Property Development Österreich bei der BUWOG Group: „Ein Bauwerk und seine Architektur sollten jedem Gutes tun. Sowohl dem, der von außen darauf blickt, zum Beispiel dem Passanten, der das Gebäude unter Umständen nie betreten wird, viel mehr aber noch dem Nutzer, der vielleicht jeden Tag Zeit in dem Objekt verbringt.“ Das klingt so simpel, es gibt aber viele Fälle, in denen dies von Architekten nicht ausreichend berücksichtigt wird.

Holler: „Gerade im Wohnbau sind Architekten, die sich in erster Linie selbst verwirklichen wollen, für Bauherren keine guten Partner.“ Viel lieber arbeitet man bei der BUWOG mit Architekten zusammen, die gemeinsam der Frage nachgehen, wie Menschen im Jahr 2017 gerne wohnen, wie sie aber auch noch in 30 Jahren glücklich wohnen können. Holler: „Wie kann Architektur das gesunde Wohnen unterstützen? Wie kann intelligente Architektur die Nachhaltigkeit eines Gebäudes unterstützen?“

Investment in Architektur

Es lohnt sich daher für die Developer immer, in Architektur zu investieren. „Vor allem in die wirtschaftliche Optimierung hinsichtlich Planungs-, Errichtungs- und Betriebskosten. Aber auch in eine ästhetisch hochwertige, langlebige Architektur, welche auch eine gut durchdachte und optimierte Flächennutzung beinhaltet“, so Peter Ulm. Ein Punkt, der sich in den vergangenen Jahren – Jahrzehnten möchte man sagen – doch wesentlich verändert hat in der heimischen Baukultur.

Architekt Robert Blaschke, raumbau architekten ztgmbh, hat sich auf das Refurbishment von Immobilien spezialisiert und ist daher mit den Fehlern der Vergangenheit konfrontiert: „Man hat nicht immer einen sexy Bestand. Ein Großteil der Objekte, die wir refurbishen, sind typische ,Graue-Maus-Gebäude‘, errichtet Ende der 80er, Anfang der 90er Jahre. Sie sind teilweise sehr unsexy und reine Funktionsgebäude.“ Aber auch so einem Bauwerk kann neues Leben eingehaucht werden, wobei: „Die kreative Herausforderung kann man meistern, das Problem liegt meist in der technischen Herausforderung“, so Blaschke: „Viele Gebäude sind qualitativ am Existenzminimum errichtet worden.“

„Form follows function“ gilt mehr denn je

Zahllose Vorgaben von Zertifikaten und Auszeichnungen für Objekte determinieren deren grundsätzliche Parameter. Architektur ist die Formensprache der Nutzung, je besser diese gelingt, desto besser können die Investoren die Objekte verwerten, und umso mehr steht an Kapital für „äußere Architektur" oder „Kunst am Bau" zur Verfügung. Junge Architekten haben aber den Zug der Zeit gut erkannt, sieht Bondi die Entwicklung, und die in den letzten Jahren in Wien realisierten oder in Umsetzung befindlichen Projekte zeigen, dass auch die etablierten Büros sich dieser Verantwortung sehr bewusst sind. „Daher ist in letzter Zeit eine Reihe von tollen Projekten entstanden, die sowohl die Nutzerbedürfnisse und die Anforderungen der Entwickler und Investoren als auch der Architekten in toller Symbiose getroffen haben“, so Anton Bondi über die Zusammenarbeit.

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